2020年新加坡购房指南

 　　购买私有财产的资格

　　1973年，新加坡政府对新加坡所有私人住宅物业的外国所有权施加了限制。此类所有权受《住宅财产法》的约束。

　　该法案旨在通过以负担得起的价格购买和拥有自己的住宅财产，从而使新加坡人拥有该国的股份，并通过允许对新加坡作出经济贡献的永久居民和外国公司购买此类财产，来鼓励外国人才。

　　然后，2005年7月19日对《住宅财产法》（RPA）进行了修订，允许外国人在不经6层楼高的非公寓式开发项目中购买公寓，而无需事先获得批准。

　　对于空置土地等受限财产，平房，半独立式住宅和排屋等有地财产，如果外国人希望购买，则仍需要事先批准。有地房地产是新加坡人渴望拥有的一类特殊的住宅房地产，应受到限制。购买之前，外国人需要向新加坡土地管理局申请批准。

　　什么是非限制性住宅物业？

　　不限制外国人获得：

　　根据规划法批准为公寓开发项目的开发项目包括地面在内的6层或更高建筑物的单位，以及低于地面的任何层，包括HUDC第一，第二阶段的公寓以及私有化的HUDC第三和第四阶段的公寓受限住宅物业（指A）中的租赁房地产，期限不超过7年，包括可以选择通过续签方式授予的任何其他期限有哪些限制性住宅物业？

　　外国人（包括自然人，外国公司和社团）不得购买：

　　闲置地有地住宅物业，例如洋房，排屋，半独立式住宅六层以下建筑物中的住宅物业其他受限制的属性

　　政府组屋直接从政府组屋购买的政府组屋政府组屋同意出售的转售组屋根据1996年《行政公寓住房计划法》购买的行政公寓购买组屋物业和行政公寓的资格

　　政府组屋单位是由房屋发展局（HDB）建造和维护的公寓。超过80％的新加坡人居住在建屋局的屋苑中。政府组屋通常是自给自足的城镇，设有诊所，学校，超级市场，食品中心以及体育和娱乐设施。对于组屋单位的分类，客厅被计为一个房间。

　　要直接从建屋局购买公寓，您必须是新加坡公民，必须包括另一位新加坡公民或新加坡永久居民才能形成家庭核心。要从转售市场购买公寓，您必须是新加坡公民或新加坡永久居民。至少包括一名新加坡永久居民或新加坡公民的所列占用者。

　　引入行政公寓（EC）来迎合新加坡人，尤其是年轻的毕业生和专业人士，他们可以负担得起组屋以外的费用，但是却无法找到私人财产。EC由私人开发商开发和销售，其设计和设施可与私人公寓相媲美。

　　行政公寓的第一位所有者不得在前五年内在二级市场上转售其单位。最初的5年后，业主可以将其单位出售给新加坡人。外国人只能在10年后购买行政公寓，在该公寓中，所有限制都将取消。

　　对于组屋，组屋商店和行政公寓，资格受住房和发展委员会的约束。有兴趣的购买者可以直接与建屋局联系，以查询是否有资格购买建屋局单位或行政公寓单位。

　　永久居民申请的物业投资

　　根据经济发展局（EDB）管理的全球投资者计划（GIP），如果外国人在企业设立和/或其他投资工具（如风险投资）中投资一定的最低金额，则可以被视为永久居民（PR）身份。专注于经济发展的资本基金，基金会或信托。

　　申请永久居民申请将考虑私人住宅物业投资。如果外国人在商业机构，其他投资工具（如风险资本基金，基金会或信托和/或私人住宅物业）中投资至少200万新元，则可以被视为具有PR身份。根据《住宅物业法》（RPA）的外国所有权限制，最多50％的投资可以用于私人住宅物业。这是为了吸引和吸引外国人才进入新加坡。

　　物业搜索

　　聘请房地产经纪人

　　新加坡的专业房地产经纪人将为您提供帮助，并在整个购买过程中保护您的利益，以最优惠的价格为您确定要约。有了对新加坡的深入了解，该代理商将可以更好地为您提供关于财产选择的建议。他还将确保所有文件井井有条，并且您正在与财产的合法所有人打交道。

　　仅使用1个代理

　　大多数房地产公司在新加坡共享相同的房地产清单数据库。因此，一次只能使用一个代理。如果您同时接触多个座席，则很有可能他们会向您显示相同的房产。如果您聘请许多特工，将会引起很多混乱和尴尬。使用1个代理，可以为您自己和代理节省宝贵的时间。几次查看后，他就会更好地了解您的需求和要求。仅当它们无能，无响应或未显示所需的正确房产时，才开始寻找其他代理。

　　位置

　　位置是重要的角色，具体取决于您是购买房地产是用于住宿还是投资。黄金地段的房地产保持着很好的价值，在看涨的房地产市场中，它们通常具有最高的资本收益。郊区的房产价格较低，比投资更适合自己居住。如果您可以购买该物业进行投资，那么09、10、11区或中央商务区等黄金地段的房产是最安全的选择。东海岸的海景物业也非常适合度假屋或投资。

　　预算

　　您愿意为物业支付多少预付款？您可以在普通帐户中购买多少CPF？MAS的最新裁定允许购买者借出最高80％的估价或购买价格，以较低者为准。10％必须以现金支付，其他10％可以使用公积金或现金支付。

　　买方印花税（BSD）

　　您需要为在新加坡买卖房地产而执行的文件支付BSD。BSD将根据要盖章的文件中所述的购买价格或物业的市场价值（以金额较高者为准）进行计算。这不是ABSD，请不要与“附加买方印花税”混淆。

　　买方的印花税率从3％提高到4％，适用于价值超过100万美元的住宅物业。修订后的税率将适用于2018年2月20日或之后购买的所有住宅物业。

购买价格	BSD费率
首$ 180,000	1％
接下来的$ 180,000	2％
接下来的$ 640,000	3％
剩余金额 （仅适用于住宅物业）	4％

　　附加买方印花税（ABSD）

　　2011年12月7日，政府宣布引入额外购买者的印花税（ABSD），由某些在2011年12月8日或之后购买或购买住宅物业（包括住宅土地）的人群支付。 2013年，政府宣布了修订后的ABSD利率，适用于2013年1月12日或之后的住宅物业的购置。2018年7月5日，政府再次宣布将提高附加买方印花税（ABSD）利率，并收紧贷款价值（LTV）限制对住宅物业的购买，目的是为房地产市场降温并使价格上涨与经济基本面保持一致。

　　受影响的买方需要在现有买方的印花税（BSD）之上支付ABSD。自2018年7月6日起，符合以下条件的买方或受让人：

　　a）外国人（FR）在购买或购买任何住宅物业时必须支付20％的ABSD。

　　a）购买任何住宅物业的实体必须就购买或收购任何住宅物业支付25％的ABSD。

　　b）（i）新加坡永久居民（SPR）在购买或购买其第一套房产时必须支付5％的ABSD。

　　b）（ii）已经拥有1处或以上住宅物业的新加坡永久居民（SPR）必须在购买或收购另一处住宅物业时支付15％的ABSD。

　　c）（i）已拥有一处住宅物业的新加坡公民（SC）必须就购买或收购第二处住宅物业支付12％的ABSD。

　　c）（ii）已经拥有两个或两个以上住宅物业的新加坡公民（SC）必须就购买或收购其他住宅物业支付15％的ABSD。

　　受影响的买家应按固定的费率按实际支付的价格或物业的市场价值中的较高者来支付ABSD。

买家简介	ABSD费率（自2018年7月6日起）
FR购买任何住宅物业	20％
购买任何住宅物业的实体	25％
SPR购入第一处住宅物业	5％
SPR购买第二套及以后的住宅物业	15％
SC购买首套住宅物业	零
SC购买第二套住宅物业	12％
SC购买第三和随后的住宅物业	15％

　　ABSD：附加买方印花税

　　FR：外国人

　　SPR：新加坡永久居民

　　SC：新加坡公民

　　租金收益

　　如果您要购买房地产进行投资并打算将其出租，请计算年租金收益与购买价格。09、10和11区的物业很容易获得最高的租金回报。由于永久业权财产的价格溢价，它们最有可能具有比租赁业者低的租金收益。

　　如果您是非居民外国人（没有有效的工作许可证或长住通行证）购买物业以获取租金回报，请不要忘记考虑个人所得税，该税为20％，适中。对于在新加坡工作并具有有效就业身份的外国人，税率将低得多。

　　估值与贷款

　　检查您打算购买的物业的指示性估价。估价直接影响您可以为该物业获得的贷款额。考虑到您可以贷款的年限，每月的分期付款等。在2018年7月5日，MAS宣布了新的房地产降温措施，将贷款价值限制进一步降低5％。

　　a）对于没有未偿还住房贷款的个人借款人，LTV限制为75％，如果贷款期限超过30年或贷款期限超过借款人的退休年龄65，则LTV限额为55％

　　b）对于获得第二次租赁的个人住房贷款，按价值计算的贷款限额为45％，如果贷款期限超过30年或贷款期限超过借款人的65岁退休年龄，则为25％

　　c）对于获得第三套或以后住房的个人贷款期限超过30年或贷款期限超过借款人的退休年龄65岁时，LTV限制为35％或15％

　　d）对于非个人借款人，LTV限制为15％。

　　对于组屋单位，您可能需要检查是否有资格从组屋获得优惠贷款。如果您无权从建屋发展局获得贷款，另一种方法是由商业银行为其提供资金。

　　私有财产文件

　　购买选项

　　您已决定购买物业。准备购买价格的1％（作为对价），以换取卖方的购买期权。购买选项通常由卖方（卖方）的律师或地产代理准备。通常，您有14天的时间来决定是否继续购买。如果您决定继续，请在您的律师办公室签名，行使选择权，并将其与购买价的另外4％或9％（买卖双方之间的协议）一起转发给卖方的律师。

　　购买要约

　　或者，您可以要求您的房地产经纪人准备要约收购要约并注意卖方。清楚说明价格，销售完成日期等。条款和条件可以由您的律师或房地产经纪人起草。

　　完成销售

　　从那时起，将其留给您的律师完成交易，该交易将在大约8到10周的时间内完成（买卖双方之间达成协议）。您的律师将对财产提出警告，与金融机构，公积金局（如果适用）进行协调，准备抵押人/抵押人文件。

　　当您从房地产开发商处购买时，应在行使购买期权或签署买卖协议后的14天内，向新加坡税务局支付印花税。有关应付的印花税，请参阅上面的“买方印花税（BSD）”和“其他买方印花税（ABSD）”部分。

　　对于组屋，买家还有一个21天的选择期，供买方考虑购买意向，以检查其资格，融资方面以及其他问题，例如该公寓是否受到重建/升级，支付升级债务的影响费用/征费等。如果买方不希望购买转售单位，他可以让期权到期，并且只损失期权费。为了确保规范的做法，建屋局对期权费，保证金和期权期限具有以下指导原则：

　　期权费-不超过$ 1,000的

　　押金-金额不超过$ 5,000（包括期权费）

　　期权期限-14个历日

　　接管财产前的检查

　　买方可以在购买完成之前，在购买选项中提出要求并明确说明，以便获得检查财产的许可。检查固定装置和配件，以及卖方同意与物业出售的物品。

　　对于组屋，组屋将代您进行检查。他们将检查是否有未经授权的翻新。卖方需要在组屋批准出售之前将公寓恢复到允许的状态。

　　应付佣金

　　由于每个新加坡房地产经纪人可能收取不同的费用，请向您的房地产经纪人咨询应付的服务费。

　　买卖双方应确保向他们签发了有执照的房地产代理商的发票。付款后，请勿直接将现金支付给房地产经纪人，而应根据发票开具应付给房地产经纪人的支票。