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新加坡房地产：2020年COVID-19（临时措施）（修订）条例草案-房客的附加救济措施
2020-08-12 10:21
法务部已于2020年6月3日发布了新闻稿（“MinLaw新闻稿”），其中提供了有关修正法案所涵盖的某些措施的进一步信息。将在适当时候发布进一步的附属法律/法规，以规定《修正案》中的有关事项。
它什么时候生效？
修正案将于部长在宪报上通过通知任命的日期生效。根据MinLaw新闻稿，该修正案预计将于2020年7月底生效。
部长已于2020年6月19日就《修正案》中的某些规定从2020年6月20日开始生效发出通知，其中包括与评估人对诉讼进行保密以及评估人作出后续决定的权利有关的规定。
但是，该法新的第7A节（与特定合同的逾期付款利息或费用上限有关），该法新的第7B节（与因无力腾空房屋而减轻租户的救济）和新的第2A部分中的规定该法案（与新的租金减免框架有关）尚未生效。
中小企业租户减免框架
该法案新的第2A部分为合格的非住宅财产的承租人，次级承租人，被许可人或次级许可人提供了3种广泛的救济措施（在修正案中分别定义为“订明的租户占用人”或“PTO”） 。根据该法案新的第19C条，该法案第2A部分下的租金减免框架将适用于非住宅财产的租赁或许可（以下简称“租赁协议”）：
在2020年4月1日至该法第3节规定的期限届满之前有效（当前为2020年10月19日，除非部长延长），或该有关期限的任何部分；和在2020年3月25日之前签订或续签，或在2020年3月25日之前签订并在2020年3月25日或之后续签的合同，无论是自动还是在租赁协议中行使续订权。
1.政府提供的租金减免
正如2020年5月26日的“毅力预算”所宣布的那样，政府将向合格的SME租户提供现金补助，以抵消租金费用。根据MinLaw新闻稿，在SME租户有资格获得此现金补助之前，必须满足以下条件：
根据2019课税年的公司税和个人所得税申报表，中小型企业的年营业额不得超过1亿新加坡元。新加坡税务局（“IRAS”）进一步澄清，年营业额将基于实体级别，而不是组级别[3]；和租赁协议必须已于2020年3月25日之前签订或续签（自动或根据续签的选择），并于2020年4月1日生效；和部长可能规定的其他取力器标准。该法案新的第2A部分的第2分部规定了IRAS分配此类现金补助金的机制，以及如何通过强制性租金豁免将此类现金补助金的利益转嫁给PTO：
IRAS将通过拥有者（即PTO）的房主支付现金补助。IRAS决定是否向任何一方支付现金赠款都不能上诉。根据IRAS在2020年6月12日发布的详细信息[4]，将从2020年7月底开始向财产所有者发放现金补助。在IRAS向财产所有者支付现金补助之前，IRAS将根据该法案新的第19F条向该财产所有者发出现金补助通知。此类通知不必指定PTO的名称，而必须在规定的属性上指定PTO的地址。在财产权人收到现金赠款通知后的规定时间内（由附属法例规定），财产权人必须将这种通知的副本送达：它的PTO租户；要么如果不是PTO租户的直接房东，而是以PTO链（其在PTO链中的直接租户）结尾的财产的房东和租户链的一部分，以及可能规定的其他人员。已收到现金补助通知书副本的租户必须在进一步的子公司立法规定的时间表内，将其通知书的另一份副本送达其子租户或此类其他规定的人。任何一方没有按照规定的要求送达现金补助通知书的，即属犯罪，一经定罪，可处以不超过1,000新元的罚款。
该法新的第19H条规定，在财产所有人收到现金补助通知之日，该财产的每个租户与PTO链中的租户房东之间的租赁协议应在规定的期限内支付规定金额的规定租金。将被视为已放弃，连同所放弃租金的任何利息或费用。规定的豁免数量和期限将在将要发布的附属法律中规定。根据MinLaw新闻稿：符合条件的商业物业（如零售店）的取力器预计将在2020年4月和2020年5月的两个月内免除基本租金；和预计2020年4月，工业和办公物业的PTO将获得1个月的基本租金豁免，基本租金不包括应付的总营业额，维护费以及提供清洁和安全等服务的费用。
如果租户已在放弃期内支付了任何租金，则该租户在租赁协议剩余期间应支付的租金应减去规定的放弃额。如果无法减少费用（例如租赁协议自到期以来），或者减少之后还有任何余额，则租户可以从房东那里收回规定的放弃金额（或余额）作为欠公司的债务。承租人。部长已详细说明，《修正案》不要求现金从政府转移到财产所有人再到取力器。修订条例草案的目的是建立法律规定的租金豁免框架，因此，取力器不应在规定的金额和期限（由附属法例规定）内支付租金。
根据该法案新的第19I条，IRAS可以书面通知要求任何财产所有人，房东或租户提供IRAS为管理现金补助计划可能合理要求的任何信息或文件。
2.房东将提供额外的租金减免
此外，PTO可能有资格获得房东资助的其他租金减免（“额外租金减免”）。有关获得附加租金减免的资格的更多详细信息将在即将发布的辅助立法中提供。根据MinLaw新闻稿，在租户有资格获得附加租金减免之前，必须满足以下条件：
根据2019课税年的公司税和个人所得税申报表，租户必须是集团级别的中小型企业，年营业额不超过1亿新加坡元;租户的平均月收入必须大幅下降，与2020年4月至2019年5月相比，网点级别的2020年4月至2020年5月平均月收入减少35％或更多;租赁协议必须已于2020年3月25日之前签订或续签（自动或根据续签的选择），并于2020年4月1日生效；和部长可能规定的其他取力器标准。对于合格的PTO，该法案新的第19J条规定，在财产所有人收到现金补助通知之日，该财产的每个租户与租户之间的租赁协议应在规定的额外期限内支付规定的租金。 PTO连锁店中的房东将被视为已获豁免，以及所豁免租金的任何利息或费用。规定的金额和额外的豁免期限将在将要发布的其他附属法规中规定。根据MinLaw新闻稿：
到2020年6月和2020年7月，符合条件的商业物业（例如零售店）的取力器预计将获得2个月的基本租金豁免；和预计2020年5月，工业和办公物业的PTO可获得1个月的基本租金豁免，基本租金不包括应付的总营业额，维护费以及提供清洁和安全等服务的费用。
如果租户已为额外的豁免期支付了租金，则该租户在租赁协议剩余期间应支付的租金应减去规定的额外豁免额。如果无法减少费用（例如租赁协议自到期以来），或者减少之后还有任何余额，则租户可以从其房东那里收回规定的放弃金额（或余额）作为欠公司的债务。承租人。
根据MinLaw新闻稿，从2020年2月起，房东可将其先前向租户或分租人提供的任何直接货币援助抵销《修订法案》中的任何租金豁免（包括附加租金减免），和/或物业所有者向其租户退还的物业税。
3.拖欠租金的法定还款时间表
根据该法案新的第19P条，有资格获得附加租金减免的PTO可以选择向其房东发出书面通知，以根据2020年2月1日累积的未偿租金欠款（包括该租金的利息或费用）进行支付。法定还款时间表。此类还款通知必须不迟于该法第3条规定的期限届满（当前为2020年10月19日，除非部长延长），向PTO的房东，任何担保人或担保人保证PTO在租赁协议中的义务，以及可能规定的其他人。
收到此类还款通知后，该时间表即构成租赁协议的一部分，并且在出现任何不一致的情况下，以该租赁协议的任何条款为准。
法定还款时间表必须符合以下条件：
未付租金的期限为2020年2月1日起至该法令第3条规定的期限到期为止的任何时期（当前为2020年10月19日，除非部长延长）。未偿租金是指在上述期间内应偿租金的总额（扣除政府现金补助和额外租金减免的租金金额以及租户支付的款项后），直至规定的规定金额由部长未付租金的应付利息或其他费用不得超过附属法例规定的利率（根据MinLaw新闻稿，预计最高利率每年不得超过3％）；附表中规定的最大还款期限是租赁协议的剩余期限，或根据进一步的子公司法规规定的期限，以较短者为准（根据《 MinLaw新闻稿》，规定的期限为9个月）；和该时间表必须规定在还款期内每个月等额还款，以支付未偿租金（连同任何利息或其他费用）；第一笔还款必须在PTO的还款通知送达后开始，并且不得迟于进一步的子公司立法规定的日期（根据MinLaw新闻稿，该规定的日期是2020年11月1日）;和部长可能规定的任何其他条件。根据该法案新的第19Q条，在以下情况下，还款时间表将不再有效：
取力器未能在偿还时间表的到期日后的规定时间内按偿还时间表支付分期付款；要么取力器在还款期内终止或拒绝租赁协议；要么房东因PTO违约而终止租赁协议（未按照还款时间表付款），在这种情况下，房东有权在该事件发生之日立即支付所有未偿租金的欠款（包括未偿租金的利息和费用），减去根据还款时间表支付的未偿租金的利息，以及房东可根据租赁协议采取此类行动，以免付租金。
4.房租评估师的评估申请
根据该法新的第19M条，PTO链中的任何财产所有人或房东均可在部长规定的时间内申请任命租赁救济评估员，以决定：
对象租户是否满足取力器的规定标准；主体租户是否满足附加租金减免的规定资格标准；要么申请人的房东是否满足减少额外租金减免的规定标准。此类标准将在附属法规中规定。根据《民法》新闻稿，如果业主无法提供额外的租金减免，则可以考虑其财务困难，并评估其租金收入是否构成其总收入和年值的重要部分。属性。合格的房东可能只需要提供一半的额外租金减免（即对于合格的商业物业（如零售商店）免除1个月的基本租金，对工业和办公物业免除半个月的基本租金）。根据该法案新的第19U条，房东可以书面通知房客，要求房客在规定的时间内提供任何规定的信息或文件，以确定房客是否为取力器或提出申请。供房租救济评估员确定。
必须在部长规定的时间内，将出租救济评估人的决定申请书的副本送达PTO链中所有其他房东（包括财产所有人）和相关财产的租户，以及可以规定。
根据该法案新的第19N条，租金救济评估者的决定对PTO链中所有房东（包括财产所有人）和财产承租人，以及根据或通过他们提出主张的所有当事方以及被规定。
如果租金减免评估者确定目标房客不是有资格获得租金减免的合格PTO，则相关物业的每个房客将不会获得此类租金减免，并将对所放弃的任何租金承担责任。如果在评估之前任何租户已经减少了租金，则该金额可以作为其房东的欠款从租户处收回。
5.暂停针对取力器的租金回收
该法新的第19G条规定，房东应暂停执行针对不支付租金的PTO的某些行动，该期限自《修正法案》第15条关于租赁救济的生效日期（待定）开始。框架，以下列较早者为结尾：
现金补助通知书的日期；和部长在其他附属立法中规定的日期。在上述暂停期间，除其他外，禁止房东：
针对PTO开始或继续进行法院诉讼；终止租赁协议；根据租赁协议行使其重新进入或没收的权利；和从PTO扣除公用事业服务或其他服务。
6.提取保证金的限制
根据该法案新的第19S条，自修正法案第15条关于租赁救济框架的生效之日（待规定）起至该法案第3条规定的规定期限届满时止的期间（当前是2020年10月19日，除非由部长延长）（“指定的SD期限”），房东有权出于以下目的提取保证金：
在指定的SD期限内的任何期间内清偿应付的任何未偿租金或其他款项（包括该未偿租金或其他款项的任何利息或其他费用）；要么对于在指定SD期间内的任何其他默认设置，前提是房东提款后的保证金余额必须至少为1个月的租金。
如果房东在2020年2月1日或之后且在《修正案》第15条生效之日之前提取了保证金，且房东持有的剩余保证金少于租金的一个月，则租户必须补充保证金，使房东持有的保证金为租金的1个月。
如果房客已根据新的《法定还款计划法》第19P条的规定已收到还款通知，则房客有义务将保证金补充至至少1个月的租金，但该房客有义务补充保证金在以下两个条件中的较早者之前无效：
法定还款时间表规定的还款期限届满；和停止法定还款时间表。
救济因COVID-19而无法撤消房屋的住户
除了为中小企业租户提供的租金减免框架外，《修正法案》还为因COVID-19事件而无法撤离新加坡房产的租户提供了减免。根据该法案新的第7B条，如果租户在租赁协议终止或期满后未能腾空房屋，则承租人将不向房东支付超过规定金额的任何款项：
房客必须根据该法令第5条向房东发出救济通知；非住宅不动产的租赁协议必须在2020年3月25日之前签订或续签（自动或根据续签的选择除外）；根据租赁协议移出财产的义务应在2020年2月1日或之后，且在该法令第3节规定的期限届满之前执行（目前为2020年10月19日，除非部长扩大）；租户由于COVID-19事件而无法在租赁协议终止或期满后撤离该物业；和部长规定的其他条件。就此而言，合资格的承租人将不会因法律或租赁协议的持有而支付双倍的租金。部长在对《修正案》的二读中强调，在某些情况下，房客支付一些金额可能是公平的，尤其是如果房客在搬出之前继续从房地获得收益。部长将规定情况，以及如何在附属法例中评估该数额。
延迟付款利息或特定合同费用的上限
如果根据该法第5条已就一方当事人无力支付合同项下的任何款项而发出了救济通知，并且该合同要求以未付金额支付任何利息或费用，则该法新的第7A条规定了可以对未付金额征收的利息或费用的上限。部长将在附属法中规定这种延迟付款利息或费用的上限，即使合同中有规定，该上限仍将适用。
修订法案和MinLaw新闻稿中尚不清楚该法案新的第7A条是否适用于租赁协议。部长将规定本第7A条在附属法中适用的具体合同类别。
结束语
尽管《修正案》采取了新的措施来确立基准地位，以向住户（尤其是需要更多时间和支持以从COVID-19大流行的影响中恢复过来的受灾中小型企业住户）提供更多的救济，但房东和住户仍在鼓励继续努力，制定出最适合其具体情况的相互同意的安排，以减少各方的损失和不便。
当根据修订法案发布进一步的附属立法时，这些新措施的实施范围和方式将更加清晰。
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