为什么新加坡购房者愿意接受住宅价格上涨

　　为什么新加坡购房者愿意吸收住宅价格上涨

　　住宅物业被认为是对冲通货膨胀的一种手段。

　　尽管对购买第二套住房的新加坡人(从12%到17%)和外国人(从20%到30%)征收更高的额外买方印花税(ABSD)，但全球事件已经超过了这些发展。

　　第一太平戴维斯表示，中国的零冠肺炎政策和乌克兰战争严重扰乱和错位供应链，导致大宗商品价格大幅上涨。所有这些都使投资住宅物业成为一个有吸引力的命题。在通胀方面，其对住宅房地产的影响既有直接的，也有间接的。

　　以下是来自第一太平戴维斯的更多信息:

　　直接影响是建筑成本必须转嫁给买家。BCA招标价格指数显示，从2019年4月至2021年4月，非土地私人住宅的建设成本上升了17%。

　　然而，就货币而言，优质公寓的建筑成本从2019年第四季度的每小时3,350新元至4,300新元上涨至2021年第四季度的每小时4,000新元至5,200新元，涨幅为19.4%至20.9%。在某些情况下，非土地房产的建设成本在两年内上涨了三分之一以上。除了土地成本的适度上涨，开发商还不得不将这些成本转嫁给买家。到目前为止，后者一直愿意为这些成本推动买单。

　　问题是，为什么潜在买家愿意吸收，事实上，比吸收成本增加更多的原因可以归结为首先，新加坡公民和永久居民的充足储蓄，需求行业专业人士的收入水平更高(信息和数字技术专业应届毕业生的起薪中位数从2019年到2021年上升了13.6%)，最后是人们相信住宅物业是对冲通胀的工具。

　　就住宅物业是对冲通胀的一种手段这一点而言，公共和私人住宅物业的价格涨幅都超过了本地核心通胀。从表面上看，很明显，如果把时间序列分成10个时间段，从1990年至2000年、2001年至2010年和2011年至2021年，住宅价格涨幅一直高于通胀。

　　这种持续数十年的行为不会被市场忽视，而且已深深植根于国民的心理。鉴于全球通胀预计将在2022年剩余时间持续，尽管预期利率将进一步上升，但利用住宅物业对冲通胀的渴望将保持强劲。

　　除了储蓄和更高的收入之外，市场至今未受预期的加息影响的另一个原因是，总还本付息比率(TDSR)使用了名义上3.5%的抵押贷款利率来计算抵押贷款的数量和期限。从2021年初至2022年5月20日，1个月和3个月新加坡隔夜拆借利率复合利率分别仅上涨0.5%和0.29%，至0.75%和0.46%。加上息差，抵押贷款人实际支付的金额仍在1.5%至1.6%左右。两到三年的固定利率约为2.2%到2.6%。与3.5%的TDSR率相比，差距仍然很大。

　　尽管面临种种挑战，私人住宅市场仍在正常运转。随着股票和债券价格同步下跌，现金在高通胀环境下贬值，除了购买住宅物业，似乎没有其他选择。因此，除非进一步的下行风险成为现实，例如，政府采取另一套措施来冷却需求或市场状况严重恶化(萧条而不是滞胀)，否则我们认为，2022年的价格可能会同比上涨7%。